天天亮點！廣州首批宅地土拍冷熱分化 番禺成最大贏家

昨日上午11時多，隨著番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)兩宗“巨無霸”地塊觸頂進入搖號環(huán)節(jié)，持續(xù)近一個月的2023年廣州宅地土拍暫落帷幕。此次，廣州共拿出16宗地，其中8宗為涉宅地，分別為番禺3宗、荔灣2宗、增城2宗、天河1宗，總計容面積為156.59萬平方米，起拍總價超269億元。在土拍過程中，除了增城外圍的派潭地塊延期出讓后終止出讓程序之外，實際成交的宅地有7宗。有業(yè)內(nèi)人士表示，在行業(yè)普遍強調(diào)優(yōu)中選優(yōu)的投資拿地策略下，房企拿地熱情有明顯選擇性，導致土拍市場冷熱分明。其中多宗地塊以底價成交，反映出當前樓市復蘇仍有承壓。

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四宗封頂搖號宅地，番禺區(qū)占三席位

4月20日上午，廣州今年首批供地清單中的最后兩宗宅地，成為本輪土拍的壓軸戲。分別標稱為番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0902125地塊和番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0902011地塊，分別經(jīng)過50余輪競價后，觸頂最高限價進入現(xiàn)場搖號環(huán)節(jié)，最終由華潤聯(lián)合體斬獲。

據(jù)悉，上述兩宗地塊均屬于長隆地塊，片區(qū)內(nèi)交通便利，地處地鐵3號線、7號線、18號線沿線，距漢溪長隆站、南村萬博站500米；鄰近漢溪大道東、新光快速路等，駕車30分鐘，可快速到達廣州南站、琶洲商務區(qū)、廣州國際創(chuàng)新城等重要功能片區(qū)。兩地塊總建筑面積超過57萬㎡。

就整體情況而言，2023年廣州首批掛牌的宅地中，觸頂搖號的宅地分別為荔灣區(qū)羊城食品廠地塊、番禺迎賓路地塊以及本次番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)兩塊宅地。其中，番禺區(qū)合計供應3宗涉宅用地，總建面積60.53萬㎡，總起拍價高達165.32億元，成為了首批宅地土拍的最大贏家。

增城多地塊“跳票”，房企更傾向穩(wěn)健項目

相較番禺此次“聲名大噪”，增城派潭鎮(zhèn)地塊臨陣撤拍，則顯得不聲不響。4月18日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補充公告，將原定于今日（4月21日）出讓的增城區(qū)派潭鎮(zhèn)增派公路西側(cè)18105209A23001號地塊因故終止。

此前，該地塊最早定于3月23日出讓，后延期至4月21日。據(jù)廣州公共資源交易中心信息顯示，該地塊坐落增城區(qū)派潭鎮(zhèn)派西公路西側(cè)，宗地面積55274.36平方米，計容建面82911平方米，起拍價2.49億元，起拍樓面價僅3003元/平方米。

在行業(yè)人士看來，本次終止出讓和該地塊所在的派潭鎮(zhèn)樓市不活躍相關(guān)。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，增城涉宅用地成交樓面價在2017年便邁入1萬元/平方米門檻，近年在大量供應下，增城地價雖有回落，但去年宅地成交樓面價依舊超8000元/平方米。

廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，近年來增城區(qū)的成交量時常位居全市前三，主要是因為中心城區(qū)客戶外溢到郊區(qū)置業(yè)，該地房企大多是通過低價走量的方式來換取成交量。未來幾年里，增城區(qū)的成交價格基本較難在短期內(nèi)恢復到原來最高峰，依舊是采取走量和消化一些外溢客戶為主。而番禺區(qū)這一兩年的樓市表現(xiàn)較佳，部分熱銷樓盤占據(jù)了去年全市總成交額前列。從供應角度來看，這些房企將持續(xù)深耕土地市場“加倉”。而且隨著供地數(shù)量的增多，有利于番禺區(qū)房價的趨穩(wěn)與分化，即房子不會由于稀缺而導致價格過高，以及持續(xù)分化高端類型項目，使其價格更穩(wěn)定。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉同樣認為，盡管增城派潭地塊起拍樓板價非常低，但是整個派潭鎮(zhèn)近年只有一個商品房項目，并且已經(jīng)在三年前基本售罄，人口產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，本地的地緣需求挖掘空間非常有限，又缺乏承接外溢需求的必要條件，因此房企對此類項目態(tài)度非常審慎。相對而言，番禺的迎賓路地塊以及漢溪大道北側(cè)地塊，一個位于居住氛圍成熟的大石板塊，另一個位于萬博商圈附近，近年板塊周邊的樓盤項目都有良好的去化表現(xiàn)，也給到了房企更多的信心。

土拍冷熱分明，“生面孔”民企嶄露頭角

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向記者分析，廣州本輪土拍有7宗宅地成交，其中四宗宅地觸頂搖號，其余均為底價出讓，說明市場在整體向好的同時，仍存在一定壓力。不過，在他看來，廣州、上海等城市的土地市場總體認知度比較高，都是屬于高能級的城市。“當前各房企拿地方面的工作非常趨同，即主要尋找高能級的土地市場。這和房地產(chǎn)市場主要在高能級市場率先復蘇、此類市場后續(xù)房屋銷售市場被看好等有關(guān)。各房企積極拿地，也為后續(xù)此類城市房源供應等創(chuàng)造更好的條件。”

肖文曉則指出，整體來看，今年廣州首批出讓的地塊依然存在較為明顯的冷熱分化，例如增城外圍的派潭地塊延期出讓后終止出讓程序、配建人才住房較多的智慧城地塊底價出讓，城市熱門片區(qū)有較好盈利預期的荔灣羊城食品廠地塊和番禺迎賓路地塊觸頂搖號等，反映當前房企的拿地熱情是帶有選擇性的。“不管是民企國企，是外圍片區(qū)的土地還是中心城區(qū)的土地，房企拿地的首要前提是能夠算得過賬，也就是銷售流速和利潤率要有保障。”

近日，合富研究院發(fā)布的《2023中國代表城市房地產(chǎn)市場預測》顯示，2022年中心區(qū)涉宅用地成交建面379萬平方米，占比上升至46%；其中荔灣、天河成交量倍升，海珠區(qū)同比升近五成。城區(qū)核心供地歷來稀缺，近兩年持續(xù)加大壓箱靚地供應的消耗下，優(yōu)質(zhì)地塊買少見少。從參與企業(yè)的性質(zhì)來看，去年全年四次集中土拍均以國/央企支撐成交，民企參與度低。全年國/央企背景地塊的成交占94%，僅兩宗地塊被民企競得，城區(qū)邊緣及郊區(qū)地塊普遍依靠區(qū)屬國企兜底。

與往年不同的是，曾經(jīng)在土拍市場一度偃旗息鼓的民企今年重回大眾視野，部分熱門地塊更是落到一些“生面孔”企業(yè)手中。例如，在觸頂搖號的番禺迎賓路地塊爭奪中，南通亞倫憑借著“運氣爆棚”，在華發(fā)、建發(fā)、中鐵建等一眾強勁對手中突圍而出。該地塊成交總價23.23億元，折合樓面價24082元/平方米，溢價率15%。

黃韜對此表示，相較去年，當前房企對優(yōu)質(zhì)地塊的拿地意愿較高。特別是，民企經(jīng)過近兩三年調(diào)整逐漸有好轉(zhuǎn)跡象，重新有了入市的意愿，未來民企在房地產(chǎn)開發(fā)中仍有著一席之地。

新快報記者 梁茹欣