上海樓市回暖眾生相：新房、二手房成交量增加 開發商連夜收回優惠

本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

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“到現在還沒來得及吃午飯，上午帶看了5組客戶，好久沒這么忙了。”9月2日下午2點半，在上海市徐匯區蒲匯塘路附近的一家連鎖中介門店，房地產中介李浩（化名）向《中國經營報》記者感慨道。

異常忙碌的不只有李浩。9月4日，在普陀區嵐皋路地鐵站附近的品尊國際三期售樓部，連續3天的高強度帶看工作已讓置業顧問陶鑫（化名）聲音沙啞、嘴唇干裂。但他仍充滿干勁，對于項目優勢如數家珍：“我們項目臨近內環，樓棟已經全部封頂，精裝修交付且無須捆綁升級裝修包。”

（位于上海內環附近的品尊國際三期售樓部沙盤。郭陽琛/攝影）

繼廣州市和深圳市之后，上海市成為全國第三個落地“認房不認貸”政策的一線城市。9月1日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國家金融監督管理總局上海監管局聯合印發《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下簡稱“《通知》”），執行購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施，自9月2日起執行。

一時間，上海市新房、二手房市場快速回暖。上海中原地產統計數據顯示，8月28日～9月3日，上海市新建商品住宅成交面積27.71萬平方米，環比增加113.98%。二手房方面，上海鏈家統計數據顯示，“認房不認貸”新政出臺后的首個周末，鏈家門店成交量較平時周末增長近70%，門店帶看量增長30%以上，新增房源掛牌量增長了65%。

易居研究院研究總監嚴躍進分析認為，“認房不認貸”政策有效地降低了購房者的入市成本，也客觀上積極引導市場預期向好發展，對于市場交易量的活躍或提振將有積極顯著的作用。當前，正值傳統“金九銀十”，上海房企在推盤積極性方面明顯增加。“同時，在政策明朗后，購房者的入市意愿明顯增強，購房策略也更加清晰。所以，供需兩端已經釋放出非常積極的信號。”

掛牌價連夜上調30萬元

《通知》規定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在上海市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

嚴躍進表示，上海市此次積極響應此前住建部等三部門發布的《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，充分說明“認房不認貸”政策是當前政策工具箱的重要“工具”之一，各地方也正積極貫徹落實相關精神要求。

一石激起千層浪。“認房不認貸”政策正式施行，也讓處于低谷期的上海樓市重新熱鬧起來。

李浩告訴記者，在政策出臺前一天的下午5點左右，店里同事陸續聽說上海市可能將實行“認房不認貸”政策。等到政策正式落地，就陸續有顧客來到店里咨詢，通過電話、微信了解樓市行情的更多。“政策出臺的當天晚上，就有一名房東將一套原先掛牌價600萬元的房源提高了30萬元。但更多的房東還是按兵不動，希望能借新政盡快出手。”

李浩表示，由于門店附近小區大多是小學、初中“雙學區房”，且相關學校在徐匯區處于第一梯隊，因此前來咨詢的大部分是想要置換學區房的顧客，而新政的實施，可以讓這類顧客的首付比例一下子從70%降至35%。

中指研究院上海分院高級分析師陳炬蘭告訴記者，上海市出臺“認房不認貸”政策，將明顯降低首套房購房門檻。對于有過貸款記錄但在本地無房的購房人，此前首付比例為50%～70%，政策出臺后的首付比例降至35%，貸款利率從5.25%下降至4.55%。“此舉將大大降低該類客戶的首付壓力，可購買地段更好、面積更大的房源，預計短期內將明顯提振上海房地產市場活躍度，激發市場剛需和改善性需求入市。”

據了解，當前上海市一套新房平均總價大概為500萬元。在政策出臺前，若以二套房最高首付比例（認購非普通住宅）70%計算，首付款需要350萬元。而按照“認房不認貸”新政策，購房者若納入到首套房的認定范疇，首付款大約需要175萬元，首付款減少了175萬元，相當于房價款的35%。

在房貸利率方面，此前上海市二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬元、30年期等額本息計算，利息總支出約為198萬元，月供約為11044元/月。新政策出臺后，利率下調至4.55%，利息總支出約為167萬元，月供約為10193元/月。對比來看，利息總支出減少了近31萬元，月供減少了約851元/月。

售樓處人擠人，開發商收回優惠

9月4日下午，記者在品尊國際三期售樓部注意到，盡管當天是工作日，但沙盤前、樣板間內都圍滿了看房的顧客。而在碩大的接待室，也有六七組顧客同時與各自的置業顧問和房屋中介洽談。

據陶鑫介紹，品尊國際一期于2008年開盤，二期于2010～2014年陸續推出，周邊生活配套相當完善。三期項目于2022年年底開盤，此后分別在今年4月和8月各加推了一批房源，主要有102～205平方米多種戶型，均價10.98萬元/平方米，預計將于2025年年底交付。

（正在建設中的品尊國際三期項目。郭陽琛/攝影）

“品尊國際三期是改善型項目，單套總價基本都在千萬元以上，因此推出的3批房源都未觸發積分。但隨著上海市實施‘認房不認貸’政策，這兩天前來看房的顧客明顯多了起來。”陶鑫表示，在新政實施后的首個周末，一名置業顧問平均一天要接待6～7組客戶，每套樣板房也有5組左右的客戶同時在看。“接待室更是被塞得滿滿當當，拼桌講解、排隊等候皆是常態。”

相較于改善項目，剛需項目的回暖態勢更為明顯。記者了解到，9月4日，位于上海市嘉定區的中建萬科理想之地二期結束認購，最終認購人數預計超過1480組，認購率高達241%，成為上海市9月份首個“千人搖”項目。

據該項目置業顧問介紹，中建萬科理想之地是上海市首個未來城市理想單元項目，緊鄰地鐵11號線嘉定新城站，項目共分6塊用地，業態涉及住宅、辦公、商業、文化和教育。此次共加推615套房源，均價約5.04萬元/平方米。

中建萬科理想之地二期出現的“認購熱”，只是剛需項目火爆的一個縮影。相關統計數據顯示，截至9月7日，中建御華園、南山前灣拾縵、華發四季河濱和國貿虹橋璟等多個剛需項目認購率也均超過100%。

“在新政出臺后，周末兩天的看房量明顯增加，即便是工作日看房和認購情況也都不錯。”嚴躍進告訴記者，從簽約情況看，部分項目交易量比之前增長了400%。“一些項目過去單日最多銷售1～2套，但現在單日銷售可超過10套，相當于增長了4倍左右。”

另一方面，不少新房項目也悄然收回了優惠。9月2日，保利聯發光合臻園項目發布消息稱，9月3日晚24點全面收回超長賬期；9月4日起，認購后3日首付收齊并簽約，車位優惠券全面回收；金地新樂里項目也喊出了“‘認房不認貨’新政落地、周末不打烊”和“優惠即將回收，倒計時”的宣傳語。

此外，位于青浦區的中交鳳啟虹橋、浦東新區的浦發唐城二期和臨港新片區的中建玖海云天此前分別有9.5折、9.6～9.8折和9.5折優惠，也均因認購情況較好收回了折扣。

打通樓市企穩復蘇“任督二脈”

今年二季度以來，在宏觀經濟復蘇進程不及預期、潛在購房者市場信心不足、新房供應結構變化等多重因素影響下，上海市房地產市場整體供求有所回落。

據中指研究院監測數據，上海市新建商品住宅（不含保障房）成交量已連續兩個月低于5000套，二手房成交量也已連續4個月低于“榮枯線”。7月底以來，受政策預期影響，上海市二手房市場活躍度有所回升，二手房成交量亦有緩慢恢復。

“打通上海樓市‘任督二脈’的核心就是要將二手置換環節活躍起來。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉告訴記者，7月，上海市二手房成交量僅1.3萬套左右，月均2萬～2.5萬套才是穩定、健康的發展區間。“上海市作為以存量房主導的房地產市場，只有賣一套小的買一套大的，這樣置換鏈條才能轉動起來，一二手房市場整體才會有所復蘇。

隨著“認房不認貸”政策落地，上海樓市復蘇明顯。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示，政策放開后的首個周末，鏈家門店成交量較平時周末增長近70%，這主要是之前已經有購買意向、在等政策落地的客戶選擇快速上車；門店帶看量增長了30%以上，不少剛需和剛改客戶將享受到這波政策紅利。此外，政策放開后首個周末的新增掛牌量增長了65%，說明不少業主的置換需求，在“認房不認貸”政策落地后被激活。

對于未來上海樓市發展前景，嚴躍進分析認為，9月起，上海樓市交易有望積極提振，且交易活躍態勢會持續，在一二手房等領域都會有重要的表現。相關銀行、中介機構等的業務量也有望得到提振。同時，針對購房者關心的房價問題，購房者購房心態會更加理性健康，房價將有保持穩定的基礎和良好態勢。

“當前至年底這個階段，上海樓市為企穩階段，一二手房的成交量會伴隨著政策‘組合拳’的利好，以及年底各家企業沖刺銷售業績等因素而有所回升。”張宏偉預計，從價格方面來看，上海樓市還會出現明顯分化，金山、奉賢、青浦、浦東原南匯、寶山北部等遠郊項目不排除仍然會“以價換量”，甚至徐涇等外環沿線供應量比較大的板塊也會面臨一定的銷售壓力。

張宏偉還建議，此前，上海市二套房首付比例最高達七成，因此應推動降低二套首付比例，從而改善需求的置業門檻會大幅度降低。加上已經落地的“認房不認貸”政策，上海樓市便能夠形成政策“組合拳”。

（編輯：張家振 校對：顏京寧）