睿見丨盈利難題未解，深業物業二度“闖關”IPO前途幾何？

8月25日，深業物業再度向港交所遞交上市申請。這距離其第一次遞交上市申請過去整整六個月。

(資料圖片)

2023年至今，順利赴港上市物企僅有潤華服務、眾安智慧生活，深業物業會成為年內第三家嗎？

根據物企IPO歷史數據，國家隊物企貌似沒有折戟的紀錄。不過貴為深國資背景的深業物業，此次卻是第二次“補考”。

值得一提的是，深業物業還是本年度第一家提交IPO的物企。今年2月24日，深業物業率先遞交IPO申請，中金公司、中信證券和建銀國際為其保薦人。

然而，此后卻沒有任何通過聆訊的消息，直至6個月期滿，于8月23日招股書正式“失效”。

不過在此期間，深業物業曾遭到證監會問詢，要求出具境外發行上市備案補充材料，其中涉及公司依法設立且合法存續、股權清晰的相關情況、是否存在被控股股東或其他關聯方資金占用的情形等方面，同時需承諾上市募資不會流入房地產領域。

深業物業沒有透露任何關于上市進度緩慢的原因，僅僅在招股書失效的兩天后，迅速重新提交了新的一份招股書，并更新了今年上半年的最新數據。

不過，從數據來看，深業物業過往展現的區域集中度過高、盈利能力偏低、增速過慢等經營痛點，依然沒有得到明顯的改善。這或許是造成其IPO遲遲未能實現的核心原因。

招股書顯示，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，深業物業實現營業收入分別約為18.38億、21.52億元、23.48億元、12.84億元。

該營收規模在行業內并不算優異，僅與目前已披露中期業績的物企對比，深業物業屬中等偏下水平，且增速相對緩慢，尤其自2022年起，年增幅更呈下降趨勢，僅為7%左右。從今年上半年業績數據推斷，深業物業的年增速或保持相同水平。

當然，這與大環境有關，受房地產調控影響，物企經營亦受到一定沖擊，綜觀目前已披露中報的物企，接近三分之一出現同比增速下滑。

數據顯示，2018年至2022年，中國全業態物業管理、商業運營及城市服務市場總收入由5671億元增長至8701億元，復合年增長率為11.3%。自2022年起。市場判斷，未來五年內整體市場復合年增長率為8.5%。

此外，值得一提的是，深業物業的業績貢獻主要來自于華南區域。于2020年度、2021年度、2022年度，來自大灣區的收入分別達到12.97億元、16.29 億元、18.29億元及，分別占總收入的70.6%、75.7%、77.9%。

到了今年上半年，區域集中度更是進一步上升，期內來自大灣區的收入達到10.25億元，占比高達79.9%。

從面積來看，截至今年6月末，深業物業總簽約建筑面積約為7560萬平方米，在管項目總數為480個，總在管建筑面積約為7180萬平方米，覆蓋中國47個城市和14個省份。

其中，大灣區在管總建筑面積約為4950萬平方米，占在管總建筑面積的68.9%。

這也側面反映了深業物業的市場外拓經營能力相對較弱。

不過，深業物業對母公司依賴看似并不算過于嚴重。于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，來自獨立第三方的收入占比分別為56.5%、58.7%、58.5%及59.9%，呈明顯上升趨勢。

今年下半年以來，深業物業已訂立九份新服務合約，總簽約建筑面積約為306070平方米，在管建筑面積增加約29989平方米，當中七份為與獨立第三方開發物業有關的合約。

然而，從數據上來看，深業物業在盈利方面仍擺脫不了母公司的“拯救”。

招股書顯示，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，公司實現凈利潤分別約為1.05億元、0.75億元、1.21億元、0.83億元。毛利分別為2.78億元、2.79億元、3.38億元及2.02億元，毛利率分別為15.1%、13.0%、14.4%及15.8%。

盡管目前行業毛利率下降已成常態，但整體來看，物企毛利率均值仍維持在22%左右。深業物業平均15%的毛利率在行業內屬偏低甚至墊底水平。

即使這樣，深業物業的毛利率還是靠關聯方的拉動。其在招股書上明確表示，深業物業向關聯方提供服務的毛利率高于向獨立第三方提供服務的毛利率。

其中，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，向關聯方提供服務的毛利率分別為23.0%、20.2%、22.0%及22.9%，向獨立第三方提供服務的毛利率分別為9.2%、8.0%、9.0%及11.0%。。

深業物業表示，這主要是由于為獨立第三方物業開發商開發的物業提供的服務主要為城市及產業園服務以及住宅物業管理服務，該等服務的毛利率較低，且在參與新的城市及產業園服務中，在項目營運初期產生的成本較高。

分板塊來看，于2020年度、2021年度、2022年度、2023年上半年，城市及產業園服務毛利率分別為7.5%、8.4%、11.5%及12.4%；住宅物業管理服務毛利率分別為15.4%、11.5%、9.6%及9.6%；商業物業運營及管理服務毛利率為25.0%、23.0%、26.2%及30.3%。

換言之，深業物業外拓項目更傾向于利潤偏低的住宅物業管理服務和城市及產業園服務。值得一提的是，當前住宅開發市場規模正經歷著不可逆轉的收縮，這或意味著，未來深業物業第三方市場的增量有限。

如今，非住宅市場成為物企們爭奪的目標，深業物業背靠母公司，最大的優勢自然是可長期取得持續穩定的相關商業物業運營業務，然而，關聯方可提供的新增市場資源同樣亦有限。

市場普遍認為，資本仍保持對深業物業較高的認可度，主要還是因為其國資背景。但光憑國資背景這一優勢就順利推動上市嗎？

這樣單薄的故事顯然無法打逐利的投資者。深業物業應更多思考，如何將商業運營能力進行對外輸出，從而打造獨有的市場核心競爭力，而這才是扭轉盈利困境的核心關鍵。

要深知，如今隨著上市門檻提高，聆訊愈趨于嚴格。根據港交所新規，自2022年1月1日1起，港交所正式實施新修訂的主板上市規則，將上市申請人的主板盈利規定調高60%以上。

顯然，深業物業的盈利能力依然強差人意。

2022年至今，多家物企遞表到期后未能更進一步，二次甚至三次遞表企業增多，部分企業多次遞表或聆訊后再無聲音，希望深業物業不是其中一個。

?