房企年報觀察：審計變更、銷售滑坡、巨額虧損|焦點速看

【資料圖】

本文討論對象為中指銷售排行榜TOP100中的發債房企（共73家）。截至2023年6月6日，1）2022年報已刊發且出具“標準無保留意見”的為51家。2）已刊發但被出具“強調事項”、“保留意見”或“無法表示意見”的為14家，其中僅遠洋集團尚未違約/展期，“保留意見”主要基于遠洋資本相關事項。3）延遲刊發的為8家，均為展期/違約主體，僅旭輝刊發了未經審計年報。

注意到，有12家已刊發年報的房企近三年（即20-22年）更換了非四大的審計機構，新審計機構中上會栢誠（龍光、禹洲、恒大、旭輝）、開元信德（寶龍、德信中國）出現頻率較高。將審計機構從“四大”換為“非一線”的原因一則在于節省開支，二則在于解決分歧事項，保證年報的發布。關注更換后的審計報告質量。

進一步來看，樣本房企銷售、盈利及債務情況如下：

銷售情況：2022年房企銷售整體滑坡，千億以上房企由41家縮減為20家，銷售金額同比均值為-39%，少數國企（國貿地產、越秀地產、中國中鐵、建發房產）銷售額逆勢增長，但這類國企在高能級城市拿地亦積極，資本支出較大，關注拿地節奏與融資端匹配問題。

2023年1-5月，國企銷售同比基本轉正，僅首開股份（-13.5%）和大悅城（-10.0%）為負，另有部分國企（首創城發、中國金茂、中冶置業）銷售復蘇不明顯。

未違約民企銷售表現基于土儲質量有所分化，碧桂園、新城控股、中駿等三四線土儲占比高，延續30%以上的跌幅；龍湖土儲能級整體較高，濱江集團和綠城中國在杭州市占率較高，銷售均有所復蘇，同比增長30%以上，但需關注疫情積壓需求釋放后增長動力不足問題，以及杭州市內第三環線銷售萎靡造成的影響（濱江集團、綠城中國）。違約民企則仍處于失速下滑狀態。

后續推演，若房企23年全年延續1-5月銷售額同比情況，則仍較21年銷售金額下滑約33%，降幅僅較22年收窄約6個百分點，銷售不容樂觀。

盈利情況：2022年，房企盈利能力受到進一步沖擊，毛利率平均值下滑6.1個百分點至14.7%，歸母凈利潤均值為-6.1億元。共計27家樣本房企歸母凈利潤虧損，平均虧損金額達90億元。融創、金科、榮盛、遠洋集團（未違約）、富力、華僑城（未違約）等12家房企虧損金額超百億。虧損的首要原因為資產減值損失，碧桂園、金科、華僑城和融創均超百億。華僑城還因存貨跌價準備計提（115.07億元）合理性等問題收到深交所問詢函，其文旅地產成片開發模式下項目多位于城市非中心區域，導致其價格支撐較所處城市平均水平更弱，減值壓力凸顯。

債務情況：未違約房企有息債務規模靠前的保利發展、萬科、碧桂園、中海地產等，均在2,000億元以上。平均短期債務占比約29%，民企（含混改）遠洋集團、雅居樂、金輝集團、新城控股、珠江投資和中駿集團等現金短債比不足60%；國企中鐵置業、中冶置業現金短債比亦在50%以下，關注短債壓力。

地產“黑鐵時代”下，房企共同面臨的是新的底部銷售均衡和被壓縮的盈利空間，其中部分房企銷售端抓手不足而債務端壓力逼近，且再融資存阻力，行業信用風險或仍未完全出清。