深圳廣州“認房不認貸”，救市開啟

八月底，繼資本市場的政策組合拳集中落地后，房地產(chǎn)的政策組合也展現(xiàn)出來了。

(資料圖片僅供參考)

先是昨天農(nóng)業(yè)銀行副行長在中期業(yè)績發(fā)布會上，針對調(diào)整存量個人住房貸款利率一事，表示將抓緊制定具體的操作細則，會盡快完善好合同文本的準備，做好系統(tǒng)銜接，公開承認了國有大行將下調(diào)房貸利率。

然后今天下午，金融支持民營企業(yè)發(fā)展工作推進會在中國人民銀行召開，提出支持房地產(chǎn)上市公司在資本市場融資，穩(wěn)妥應對民營房地產(chǎn)企業(yè)風險。

到了晚間，緊隨廣州的穗府辦函〔2023〕44號，深圳住建局也發(fā)布公告，兩大一線城市先后宣布了“認房不認貸”。

幾乎一日之間，針對存量房貸、新增房貸以及房地產(chǎn)企業(yè)融資的金融政策，不約而同的迎來了一波U型轉(zhuǎn)彎。

針對于這一波房地產(chǎn)的組合政策，政事堂今天重點聊一聊“認房不認貸”。

“認貸”政策，是2010年為了遏制過熱的房價出臺，隨后一線城市以及熱門的副省級城市紛紛效仿，成為了“房住不炒”工具箱中最重要的一件利器。

因此，無論是08年還是15年，每一輪救市的過程，都伴隨著“不認貸”，之后，隨著每次救市用力過猛帶來的房價過熱，各地出臺的“認貸”，也都會立竿見影，導致一線城市當年的二手房交易腰斬，房價下跌10%以上。

而且，“認貸”轉(zhuǎn)向“不認貸”，除了是全國房地產(chǎn)政策最重要的風向標之外，也是全國一二線城市（超大特大）與三五線城市之間的政策旋轉(zhuǎn)門的開啟。

按照過去幾年的“認貸”政策，只要在異地有房貸記錄，在一二線城市買房就要按照二套來執(zhí)行首付款和房貸利率，從30%的首付驟增至70%，利率也從4%以內(nèi)升至5%左右，再加上一二線城市望而卻步的高房價，堵死了很多人三五線城市轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶率忻瘛钡馁彿恐贰?/p>

而一旦開放了“不認貸”，就將釋放出來這批人的購買力，也意味著中央允許一二線城市利用資金的優(yōu)勢，發(fā)揮主觀能動性，對三五線開啟“搶人大戰(zhàn)”。

這也使得，每一次的房地產(chǎn)刺激政策，房價的反彈都是解除了“認貸”的一二線城市逐步向三五線城市蔓延。

本輪隨著兩個一線城市解除了“認貸”，除京滬之外的一二線城市很快都會加入到了“認房不認貸”行列，甚至京滬兩地大概率也會遮遮掩掩之后，部分城區(qū)也解除限制。

對此，那些在老家有一套房子，兜里有點錢的剛需年輕人只要動動腦子就會想明白，同樣是買房子，是去超大特大城市享受首套的低首付比例、低貸款利率和增值空間，還是在老家按照二套的高首付比例、高利率利率，卻要忍受未來可能的長期貶值。

而且，對于很多財政本就富裕的超大特大城市，面對“不認貸”后突然涌現(xiàn)的購買力，可以通過人才補貼等方式，變相為新居民提供“零首付”，來活躍的房地產(chǎn)和土地市場。

正如724會議后推測的那樣，這一輪的經(jīng)濟刺激政策會是東部沿海的一二線城市搶跑，無論是城中村改造、還是平急兩用，亦或者最先出臺刺激政策的“認房不認貸”，全部都是針對于超大特大的一二線城市。

這也意味著，這一輪中國一二線城市房地產(chǎn)的政策底出現(xiàn)了，市場底大概率也將會在今年四季度出現(xiàn)。

只不過，跟08年和15年的兩輪解除認貸引發(fā)的房地產(chǎn)大爆發(fā)不一樣，這一波的爆發(fā)，最終的模式，會跟2015年的二胎政策類似。