九部委發文鼓勵退休回鄉，城鎮房價物價低，更利于年輕人和老人嗎

我國的房地產市場進入到冰河期恐怕已經一年多了，漸漸的大家對房價只會上漲的迷信已經被徹底打破了，房住不炒真正成為了每一個人信奉的準則。很顯然今時今日這個環境之下，有人如果再買房子，我絕對相信他是為了居住不是為了炒房。

一年多以來，雖然從中央到地方推出了各種各樣的優惠政策，有減首付的，有減利率的，有減免各種稅費的，開發商也在不斷的打折，甚至現在廣州深圳這樣的一線城市都已經開始“認房不認貸了”。還有專家呼吁未來要把所有的限購限價政策統統取消，但是要讓房地產回到幾年之前的一路高歌猛進，這似乎是不可能的。

(資料圖)

當然我們也非常清楚，房價不可能永遠上漲，漲到天上去泡沫太大了，我們有那么多接盤俠嗎？房價始終要和老百姓的基本收入掛鉤才行，所以當面臨結構性轉型之時，很多人倒是相信未來中國的房地產市場是不會再暴漲了，能維持現狀說實話就不錯了。當然不同的城市也不一樣，就像以往我們所分析的那樣，限購政策是不應當輕易被打開的，因為如果你今天敢把北京上海的限購政策突然打開之后，我們敢保證短時間內會有大量的資金匯集到京滬的樓市。

甚至對其他城市來講，這就會是一個巨大的利空，因為從全球角度來看，一線城市尤其是首都這樣的大都市，它的虹吸效應是很強的，哪怕是一個窮國弱國小國，它的首都的房價可能都會是很高的，所以這就給我們提了個醒，那就是到任何時候，有可能一線城市的房價都會是很堅挺的。那么問題來了，我們其他的二三四五線城市甚至小城鎮小鄉村怎么辦呢？

對東亞國家來講，這恐怕是個共同的難題，日本韓國尤甚。我們以前就講過日本首都東京圈大概匯集了日本三分之一的人口和GDP，而韓國的首爾經濟圈更是匯集了全國一半的GDP，大城市的虹吸效應就是這樣的強。沒辦法這也是一個馬太效應，越是大的都市那么越匯集最好的企業，越能提供高薪的工作，越能擁有大把的機會，所以年輕人自然特別愿意想到大城市來生活工作甚至扎根。

大量的年輕人，這個國家最好的年輕人匯集到了北上廣深，那么自然對于其他城市來講人才就變得稀缺了，說實話二三線城市還好，因為畢竟我國幅員遼闊，960萬平方公里人口眾多，14億人完全匯集到某幾個大都市是不現實的，所以我們的二三線大都市，各省的省會副省級城市實際上虹吸效應也不錯。

前幾年這些城市早就認清了現實，所以它們早早的開放了戶籍，給予各種各樣的優惠政策開始搶人，說實話它們是在跟北上廣深搶嗎？不是的，它們是在和同級別的城市搶，它們更是在和那些三四五線城市以及小城鎮小鄉村搶人。搶人的結果是這些二三線大都市現在的問題還不大，人口是凈流入的，而其他的小城市小鄉村現在簡直面臨滅頂之災。

以前我們講過日本的情況，日本經濟比我們領先一些，所以日本遇到問題也比我們早，日本今天的問題不光是老齡化和少子化，而是大量的小城鎮小鄉村變成了無人鎮無人村。這個道理也很好理解，日本本來人口就在減少，大量的年輕人又要匯集到東京大阪這樣的大都市中，小城鎮小鄉村恐怕留下的都是垂垂老矣的老人了。有一些老人說實話都已經搬到大都市去了，而剩下的老人隨著時光的流逝，他們的生命也走到了盡頭，繼而小城鎮小鄉村人煙越來越少，以至于有的都已經徹底沒人了。

有的小城鎮為了吸引人才甚至說只要你愿意到我這個城鎮來工作生活居住，我們可以免費送你一套別墅。可即便這樣也很少有人去，沒辦法，現代化社會越是大的都市，機會越多發展的可能越大，而你回到鄉村，似乎那就只有一眼望到頭的生活了。可是長此以往下去，對日本難道是個好事嗎？顯然不一定，一方面大城市背負了天量的人口，競爭越來越激烈，房價越來越高，生活品質越來越差，每一個在大都市中生活的年輕人都感覺到壓力倍增。

另一方面，日本等于有大量的國土，大量的城鎮鄉村被荒廢掉了，曾幾何時人們建設的住宅醫院、學校工廠統統被荒廢掉了，沒有人煙這不也是一種巨大的浪費嗎？長此以往演化下去，也可能未來日本將出現一個奇異的景象，那就是只有幾個核心的大都市有人，除此之外它的國土上幾乎是毫無人煙的。這不是開玩笑，本身日本人口就在萎縮，再過幾十年，年輕人都是個稀罕物了，大量的中老年人可能就是待在大都市中，說實話我國很多地方也慢慢正在向這個方向演化。

前幾年很多小縣城的房價挺高的，有的縣城甚至飆高到上萬一平，為什么會這樣呢？兩個原因，一方面有很多在北上廣深打拼的年輕人感覺到北京上海的房價是可望不可求的，畢竟一平米10萬以上，你就是大廠員工，一個月掙兩三萬的也感覺買不起房，你家里要是沒有6個錢包可供掏空的話，你真是連這個首付都湊不出來。

可是大家又眼睜睜的看到幾乎每個城市房價都在飆升，所以很多年輕人說干脆算了，我在北京上海買不起房，我回家買一套房好不好？我在縣城買一套房行不行？憑我在北上廣深掙到的工資可以輕松的負擔一套，縣城幾千塊錢一平的房子，那么好歹我算是上車了，我算是有了固定資產了。

而另一方面，我國的城市化進程前幾年在迅猛的發展，大量的農村地區的農民進城，有的是想生活得更愜意一些，有的是考慮到子女的入學問題，所以縣城的房子變得緊俏起來。尤其是更多的人覺得我在中國任何一個城市投資房產，房價都會永遠上漲而不下跌，那么我這就不是一個消費行為而是一個投資行為，所以大家愿意到小縣城買房。

可是這兩年大家有沒有感覺到，此前買房的人恐怕都虧了，越是在小地方買房的人虧本的可能性越大，對于有一些本來就有居住需求的人來講，說實話房價跌了一些，雖然心里也很疼，但是日常生活似乎不受影響，畢竟你買房的目的就是居住，你看的是長遠的十年二十年，今天跌了明天可能漲。

可是對于很多買房就為了投資，在北上廣深打拼一年都回不了一次家的人來講，我這個房子根本就不居住，我租也租不出去，因為四五線小城的房子絕對是過剩的，所以大家等于眼睜睜的看著自己手中的財產在縮水。而且你如果工作穩定還好，你起碼每個月還得起月供，一旦你遭遇到了裁員降薪的話，你恐怕連月供都拿不出來，這個時候你想把房子拿到市場上賣掉，你會發現恐怕整個首付你已經虧掉了。

甚至你把房子賣了，你還得再拿出些錢來還給銀行才行，所以確實越來越多的人對中小城市的房價是一點信心都不抱了，更不要講城鎮和鄉村了。說實話我國農村的土地上也居住著大把的人口，可是對于他們來講，他們簡直就是捧著金飯碗要飯，因為他們的房屋都是建在宅基地上的，都是農村集體所有的，根本連上市都不可能，也沒有任何交易的價值，所以很多人慢慢堅定了一個想法，那就是買房可能真得在大都市買。

只有大都市的房子才能保持房價的堅挺，可這樣長此以往對我們的整體經濟它是個好事嗎？我們有沒有可能想方設法逆轉這個潮流呢？不是沒有，很多事情都是有兩面性的。小城鎮小鄉村小城市，它的房價低，房價漲不上去，對于投資者來講這當然是個大坑，你今天買的房子明天價格比這個還低，你的資產無法保值增值。可是反過來講對投資者來講是坑，對消費者來講是不是就是餡餅呢？

就像以往我們說的那樣，我們東北很多的小城以鶴崗為例，房價極低，但鶴崗好歹還是個地級市，它的教育醫療等公共設施是極為完備的，所以今天有很多年輕人就逆向思維，到鶴崗這些小城市去創業。鶴崗房價低房租當然也低，你可以買房也可以租房，由于房價房租低，所以人工低、工資低、物價低，你的所有運營成本不光是你的企業經營成本，包括你的家庭生活成本都低，這確實適合很多人。

尤其是今天隨著互聯網的發達，有很多行業是不需要在大城市待著的，有很多大廠都主動的把一些部門分包到了二三線城市，為什么？降低成本，對于很多年輕人來講，如果你的行業實際上是可以居家辦公的，是可以遠程遙控的，是可以不在北上廣深待著的，那你想想到鶴崗去創業或者說找一個小城去創業，這是一樁美事。房租房價連北京的十分之一都沒有，人工大概只有京滬的一半，各項物資價格都極低，這樣你才能卷得過別人，你成本比別人低，別人干這個活賺不到錢還要虧本，你卻能保持微利，那你自然就能在殘酷的內卷競爭中活下來。

而且不光是年輕人可以到小城市去創業，實際上今天有大把的城市老年人也可以換一個活法，就在前兩天九部委聯合下發文件，說建議那些退休官員退休教師退休醫生退伍軍人，在退休之后到鄉村去生活，乍一聽可能很多人感覺到這現實嗎？為什么要讓城里的老人到農村生活？這么多年來，我們都知道城市生活比鄉村生活要方便舒適得多，可是大家想想，這樣的倡議也沒有毛病，為什么？

對于廣大的退休城里老年人來講，一方面他們是有著相對充足的養老金的，畢竟每個月他們有一筆退休金的收入，少則兩三千多則七八千，甚至有人上萬。另一方面實際上退休生活應當是輕松自在的，而快節奏的城市生活實際上和他們的退休生活是完全抵觸的，更關鍵的是有很多中老年人有葉落歸根的想法，有很多人當年就是從農村拼搏過來的，很多人的少年時光就是在鄉村中生活的。大家喜歡那樣的慢節奏，喜歡那樣的青山綠水，人老了之后不參與殘酷的社會競爭了，有時候反而真的想找一方田地去過一個悠閑自在的晚年生活，那么大量的城里老人返鄉居住有沒有成為一種可能？

今天我們的農村絕對是人煙稀少的，只剩下老年人和留守兒童了，大量的中青年都到外面拼搏去打工了，所以農村地區有大量閑置的房屋，農村地區的自然環境也正在變得越來越好。對于很多城里人來講，真是一個養老的天堂，而且農村的各項花費顯然會比城里低得多。尤其是今天我們的網購是非常發達的，實際上在購物消費方面，你在農村生活未必會比城里不便多少，所以我覺得九部委聯合下這個文還真是給我們提供了一個很好的思路。

年輕人可以找三四線城市創業成本低，老年人可以找小城鎮小鄉村養老生活環境更好花費更低，居住的可能還更加寬敞，尤其是這也是一個雙贏。小城市如果能迎來大把的年輕人的話，它的各項經濟指標一定會提升的，而廣大的鄉村如果迎來大量的城市退休老年人生活的話，我們就不會像日本那樣有無人村和無人鎮了。我們的廣袤國土就會被利用起來，當然這也需要各級地方政府為我們的年輕人和老年人做好服務。

比如說今天我們的宅基地是不可以買賣的，城里人到鄉村生活你是不能買房的，但你可不可以租房，我們能不能規范租房市場簽長約，讓城里人能更安心的在鄉村生活。另一方面很顯然今天網購大行其道，消費已經沒有什么城鄉差別了，最大的問題實際上還是醫療問題。很多城里老年人就擔心自己有各種各樣的病癥，所以生活在城市，尤其是住房如果離醫院近的話，那相對而言心里更踏實一些，所以我們的道路交通有沒有可能變得更順暢一些？哪怕你居住在鄉村，你到大城市求醫問藥也非常的便捷迅速即可。

很多年來我們真是很羨慕美國人的居住環境，人家真是家家住別墅，今天我們的經濟雖然在總量上可以和美國比肩了，但是很顯然咱這個居住水平照美國人差一大截。但是大家想想，美國也有3億多人口，美國那些人都是居住在大都市之中嗎？不是的，美國大量的中產階級居住的地方是遠離城市中心的小鎮，單程開車就要幾十公里，只有這樣才能把房價打下來，讓美國大多數人都住得起別墅。而對于我國的城市老年人來講，如果想找一個更寬敞的居住環境，很顯然在大都市買房那是絕對不可能的，那么到鄉村生活有沒有可能給自己打開一片廣闊的天地呢？